Ferienimmobilie

Die Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie kann zu steuerpflichtigen Gewinnausschüttungen führen.

1. Die unentgeltliche Nutzung der in Spanien gelegenen Ferienimmobilie einer spanischen Kapitalgesellschaft in der Rechtsform einer Sociedad Limitada durch deren in Deutschland ansässige Gesellschafter kann bei den Gesellschaftern als verdeckte Gewinnausschüttung in Gestalt der verhinderten Vermögensmehrung zu behandeln sein.

2. Das Besteuerungsrecht an einer solchen verdeckten Gewinnausschüttung gebührt Deutschland – mit jeweils unterschiedlichen Folgen für die Anrechnung spanischer Ertragsteuern.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie in Deutschland zu beträchtlichen Einkommensteuerforderungen führen kann.

Das ist der Fall, wenn die Immobilie einer spanischen Kapitalgesellschaft gehört und deren Gesellschafter als Nutzende der Immobilie in Deutschland wohnen. Es entspricht wohl gängiger Praxis und Empfehlung einschlägiger Verkehrskreise, beim Ankauf einer spanischen Ferienimmobilie eine spanische Kapitalgesellschaft zu errichten und als Eigentümerin der Immobilie „vorzuschalten“, vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftssteuern zu sparen, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität.

Dieses Gestaltungsmodell kann jedoch in Deutschland teuer werden, weil für die Immobiliennutzung meistens keine oder keine marktübliche Miete gezahlt wird und der Mietverzicht dann eine verdeckte Gewinnausschüttung der Gesellschaft an ihre Gesellschafter darstellt. Die Gesellschaft verzichtet nämlich in aller Regel nur aus Gründen des gesellschaftlichen Näheverhältnisses auf eine Vermögensmehrung.

Konkret ging es um eine deutsche Familie - die Eltern und ihre beiden Kinder -, die im Jahre 2000 für rund 2,4 Millionen DM ein 1.000 qm großes, in Porto Andratx auf Mallorca gelegenes Grundstück mit einem 160 qm großen Einfamilienhaus und einem Schwimmbad erworben. Dazwischen schalteten sie eine spanische Sociedad Limitada (vergleichbar einer deutschen GmbH). Das Haus stand den Familienangehörigen ganzjährig zur Verfügung und wurde von ihnen zu Urlaubszwecken unentgeltlich genutzt. Das Finanzamt nahm an, dass die Nutzung steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttungen der Gesellschaft an ihre Gesellschafter nach sich zog. Im Einzelnen ging es für die Jahre 2001 bis 2005 um Beträge in Höhe einer geschätzten Kostenmiete zuzüglich eines Gewinnzuschlags von rund 78.000 Euro jährlich. Der BFH hat das im Grundsatz bestätigt.

Beim Kauf einer ausländischen Ferienimmobilie wird das Urteil zu beachten sein. Das gilt insbesondere für Objekte in Spanien. Die Gefahr einer Nachversteuerung in Deutschland vermindert sich auch nach dem neuen deutsch-spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung nur dann, wenn die Nutzung in Spanien tatsächlich besteuert wird. Die spanische Steuer wäre dann auf die deutsche Einkommensteuer anzurechnen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. Juni 2013 - Aktenzeichen: I R 109-111/10